La nuda propiedad consiste en la titularidad de un bien, pero no implica necesariamente su posesión y disfrute, que dependen de quien tenga el usufructo del mismo.
Para entender qué es la nuda propiedad, debemos comenzar explicando el pleno dominio.
El pleno dominio o plena propiedad consiste en la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien. Se divide en:
- Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
- Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien.
Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan en la misma persona.
¿Qué es la nuda propiedad?
Como hemos dicho, la nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo.
El nudo propietario es la persona titular de ese derecho. Es el «dueño» del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas, como veremos más adelante.
Es frecuente, en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo.
Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos.
De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida), y reciben una compensación económica.
¿Cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:
- El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
- El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
- El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).
- El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
- El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la «propiedad desnuda«.
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona.
Es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona.
La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por venta del usufructo o por extinción del usufructo.
Venta del usufructo
En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario.
A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).
Extinción del usufructo
Son causas de extinción del usufructo, entre otras:
Muerte del usufructuario
Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario.
Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
Cumplimiento del plazo por el que se constituyó
En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo
Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
Derechos del nudo propietario
Aunque las facultades del nudo propietario sobre el bien usufructuado son muy limitadas, gozará de unos derechos y deberá cumplir unas obligaciones.
Corresponden al nudo propietario los siguientes derechos:
Derecho de propiedad
El nudo propietario ostenta la propiedad del bien, aunque no tiene el derecho de uso y disfrute.
Derecho a vender la nuda propiedad
El nudo propietario podrá vender el bien usufructuado a un tercero, pero siempre respetando los derechos del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).
Por tanto, lo que adquiere el comprador es la nuda propiedad y se coloca en la situación del anterior propietario.
El usufructuario seguirá siéndolo aunque cambie la propiedad.
Derecho de hipotecar la nuda propiedad
Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, podrá hipotecarse la nuda propiedad.
Es decir, el nudo propietario puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada.
Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.
Derecho de realizar obras y mejoras
El nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre que no perjudique al usufructuario (artículo 503 del Código Civil).
Derecho a que se le restituya el uso y disfrute
Terminado el usufructo, el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien (artículo 522 del Código Civil).
Desde ese momento, se consolidará el pleno dominio en la persona del nudo propietario (nuda propiedad y usufructo).
Obligaciones del nudo propietario
Entre las obligaciones del nudo propietario podemos citar las siguientes:
Reparaciones extraordinarias
El nudo propietario está obligado a abonar las reparaciones extraordinarias del bien (artículo 501 del Código Civil).
El usufructuario deberá avisarle cuando la necesidad de hacerlas sea urgente.
Si no las realiza cuando sean indispensables, podrá hacerlas el usufructuario y exigir al nudo propietario el aumento de valor que tenga la finca.
Respetar el derecho del usufructuario
El nudo propietario no podrá alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).
Pago de los tributos e impuestos que le correspondan
El nudo propietario deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se hayan impuesto sobre el usufructo (artículo 505 del Código Civil).
Ahora bien, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana) será de cuenta del usufructuario.
Si sobre un inmueble existe un usufructo, el hecho imponible del IBI solo se realiza por el derecho de usufructo, no se grava el derecho de propiedad.
Por tanto, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario.
Abonar la hipoteca de lo usufructuado
Si al tiempo de constituirse el usufructo la finca está hipotecada, corresponderá al nudo propietario el pago de las cuotas correspondientes (artículo 509.1 del Código Civil).
Responder ante el usufructuario
El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas (artículo 509.2 del Código Civil).
Gastos de comunidad
El pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario del inmueble.
Por tanto, será el nudo propietario el que responde ante la Comunidad de Propietarios.
Ahora bien, nudo propietario y usufructuario pueden acordar que sea el último quien haga frente a dichos gastos. Pero este acuerdo tendrá validez entre ellos, no frente a la comunidad de propietarios.