¿Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Con frecuencia cuando vamos a vender nuestra vivienda nos encontramos con que en el Registro de la Propiedad consta la inscripción de la hipoteca y ésta no ha sido cancelada pese a haber efectuado todos los pagos de la misma a lo largo de los años.

Para saber si un inmueble tiene registrada una hipoteca puede pedir una nota simple del Registro de la Propiedad sobre dicho inmueble:

Solicitar Nota Simple de Inmueble

Si han transcurrido más de 20 años desde que finalizamos los pagos de nuestra hipoteca no será necesario llevar a cabo los trámites de cancelación, ya que transcurrido ese tiempo, el Registro de la Propiedad procederá automáticamente a la cancelación de la inscripción sin coste alguno.

En el supuesto de que no haya transcurrido ese plazo de 20 años o hayamos cancelado anticipadamente los pagos de nuestra hipoteca y queramos vender nuestra vivienda tendremos que proceder a solicitar la cancelación del asiento registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad donde tengamos inscrita la propiedad de nuestra vivienda.

Tenemos dos opciones para ello, o encargamos este trámite a la entidad financiera con la que firmamos la hipoteca o lo hacemos por nuestra cuenta. Si elegimos la primera de las opciones, pese a que las entidades bancarias están obligadas a realizarlo, lo normal es que el banco se lo encargue a una gestoría y nos cobre los gastos que ello conlleva. Ahorraremos tiempo y desplazamientos, pero nos costará un dinero.

Si por el contrario elegimos hacerlo por nuestra cuenta, tendremos que llevar a cabo los siguientes pasos:

Lo primero que tenemos que hacer es solicitar un certificado de deuda cero en la entidad financiera donde teníamos contratado el préstamo hipotecario. Este certificado debería ser facilitado de forma gratuita, si bien determinadas entidades financieras cobran una comisión que oscila entre 100 y 200 euros. Según los Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España, la entidad bancaria no puede cobrar importe alguno por la emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda, ni por la comparecencia de su apoderado en la Notaría donde se vaya a llevar a efecto la escritura de cancelación.
El siguiente paso una vez obtenido el correspondiente certificado, es acudir a la notaría de nuestra elección (sin que sea obligatorio acudir a la misma con la que se firmó la hipoteca). El Notario se encargará de contactar con el apoderado de la entidad bancaria y gestionar con la misma la cancelación de la hipoteca. El apoderado de la entidad firmará la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, sin que pueda exigir por ello, como hemos dicho anteriormente, el pago de cantidad alguna por su desplazamiento. No es necesaria la comparecencia del propietario al acto de la firma. Los gastos de gestoría o del notario dependerán del importe inicial del préstamo, por lo que a mayor importe concedido mayor coste de cancelación.
Una vez tengamos en nuestro poder la escritura de cancelación, habremos de acudir ante la Delegación de Hacienda de nuestra Comunidad Autónoma y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, formulario 600. Tendremos que hacer la presentación (liquidación), si bien no habrá de abonarse importe alguno ya que está exento.
Para finalizar, con la escritura de cancelación acudiremos al Registro de la Propiedad que nos corresponda para que se inscriba la cancelación y se levante la carga sobre la propiedad registral.

Como vemos no es un proceso complicado, pero en todo caso si que requiere dedicarle tiempo y desplazamientos por lo que si no disponemos de ninguno de los dos y no tenemos reparos en gastarnos el dinero necesario lo más sencillo es solicitar al banco que realice la gestión.

Cancelación registral de la hipoteca por cuenta propia, más barato

El proceso cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad por nuestra cuenta es sencillo.

Como hemos dicho anteriormente, en primer lugar, tras saldar la totalidad de la deuda, hay que pedir el certificado de deuda cero al banco. Este documento, por ley, no puede tener coste alguno.

Una vez recibido el certificado de deuda cero del banco, habrá que llevarlo al notario para que prepare la escritura de cancelación. Para ello, tendremos que elegir un día para firmar la escritura de cancelación en la notaría. El banco mandará un apoderado, cuyo desplazamiento es también gratuito. El notario, eso sí, nos cobrará unos aranceles por su trabajo, que están delimitados por ley. Por ejemplo, si la hipoteca original era de unos 150.000 euros, sus honorarios ascenderán a algo menos de 200 euros.

Como hemos indicado más arriba, el siguiente paso será ir a Hacienda para presentar y sellar el Modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El levantamiento registral es una operación sujeta a este tributo, pero está exenta de pago, así que no nos costará nada.

Y, por último, tendremos que presentar la escritura de cancelación y el Modelo 600 del IAJD en el Registro de la Propiedad, que se encargará de eliminar la carga hipotecaria sobre nuestra vivienda. Por sus servicios, este organismo también nos cobrará unos aranceles regulados. Para el ejemplo anterior de una hipoteca de unos 150.000€, serían poco más de 200 euros.

Así que, en total, abonaríamos unos 400 euros aproximadamente (entre gastos de Notaría y Registro de la Propiedad) por cancelar por nuestra cuenta la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Si optas por una gestoría…

Si preferimos que sea el banco el que haga los trámites de cancelación de hipoteca, su gestoría nos puede llegar a cobrar entre 1.000 y 2.000 euros, que incluirán los gastos del Registros de la Propiedad y Notaría citados anteriormente, más los propios honorarios de la agencia. Como podemos ver, esta opción sale significativamente más cara.

En caso de que no queramos tramitar nosotros el levantamiento registral ni pagar tanto dinero, tenemos la opción de buscar por nuestra cuenta a otra gestoría que nos cobre menos. La mayoría de las agencias estipulan unos honorarios de cerca de 1.000 euros por esta operación, pero hay algunas que aceptarán el encargo por solo varios cientos de euros.

Esta alternativa, sin embargo, será más complicada si cancelamos la hipoteca con la venta de nuestra vivienda. En ese caso, si el comprador pide un préstamo hipotecario para financiar la compra, lo más probable es que su banco exija que sea su gestoría la que se encargue de la operación, en cuyo caso no nos libraremos de pagar lo que nos solicite. De todos modos, siempre tenemos la opción de intentar negociar para que nos permita hacer los trámites por nuestra cuenta o contratar a otra agencia.

Cuidado con la comisión por amortización anticipada

Hagamos la cancelación registral o no, quizás haya otro gasto que tengamos que abonar: la comisión por amortización anticipada total. Nos la cobrará la entidad, en caso de que devolvamos al banco el dinero que le debíamos antes de tiempo, aunque solo puede aplicarse si aparece en la escritura del préstamo hipotecario.

El coste máximo de esta compensación está regulado, pero ha ido variando en función de la legislación vigente en cada momento. Así, por ejemplo, si firmamos la hipoteca entre 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, podrá ser de hasta el 0,5 % si han pasado cinco años o de hasta el 0,25 % si han transcurrido más.