¿En qué momento surte efectos la adquisición de un inmueble?
Para responder a esta pregunta, debemos analizar los requisitos que exige el Derecho español para la adquisición de inmuebles.
Nuestra normativa ha acogido la denominada “teoría del título y el modo” respecto de la adquisición de la propiedad, aplicable a la compraventa, permuta, y al resto de las figuras que otorgan la adquisición de inmuebles mediante contrato.
El proceso adquisitivo se produce así en dos etapas:
a) El “título” es el acto por el que se establece la voluntad de enajenar y en definitiva transmitir el derecho. Entendido el término título no en el sentido físico del propio documento, sino en la expresión de una voluntad mutua entre el transmitente y adquirente. Para que exista el “título” no será necesario por tanto ningún documento escrito, basta que ambos intervinientes hayan acordado las condiciones de la transmisión.
b) El “modo” es el acto consistente en la propia entrega del inmueble. El transmitente ejecuta la enajenación, y el adquirente recibe la propiedad. En la compraventa de viviendas o locales de negocio, el requisito del modo suele traducirse en la entrega de llaves.
Por consiguiente, para que la adquisición se perfeccione y surta efectos, es necesario que las partes consensuen la transmisión y además que se produzca la entrega de la cosa. Se trata de un sistema dualista, ya que deben concurrir ambos estadios. No basta el consenso entre las partes o la firma de un documento, ya sea privado o en escritura pública.
Esta doctrina deriva de los artículos 609, párrafo segundo y 1.095 del Cc:
Art. 609.- (…)
“La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”.
Art. 1.095.-
“El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.
Nuestra legislación hipotecaria viene a refrendar, como no podía ser de otro modo, el régimen normativo del Código Civil. Como ha reseñado toda la doctrina sin excepción.
La doctrina del título y el modo ha sido reconocida y aplicada desde antiguo por nuestros tribunales sin excepción. Citamos, por ejemplo, las Sentencias de la Sala Primera del Alto Tribunal entre las que cabe citar la de 29 de marzo de 1965, las 24 de mayo y 5 de julio de 1980 y las de 25 de noviembre y 1 y 22 de diciembre de 1986, 23 de noviembre de 1991, las de 18 y 23 de febrero de 1995, de 27 de junio de 1996 o 10 de julio de 1997.
La jurisprudencia ha aceptado de forma unánime los documentos privados como acreditativos del título, siempre y cuando éstos hayan sido refrendados por otros medios probatorios que atestigüen la entrega del bien transmitido. Citamos a continuación ejemplos de sentencias dictadas en este sentido: Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 15 septiembre de 2002, Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 22 octubre de 2004, Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4), de 23 enero 2004.