¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre es aquel derecho real sobre cosa ajena que se justifica y legitima en cuanto presta una utilidad a una persona o a un fundo. Pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

El artículo 530 del Código Civil ofrece una definición legal de servidumbre predial al disponer que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Acto seguido, el artículo 531 del Código Civil, refiriéndose ya a las llamadas servidumbres personales, añade que también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Del tenor literal de estos dos preceptos se evidencia que entre las servidumbres prediales del artículo 530 del Código Civil (que conectan un predio con otro) y las personales del artículo del Código Civil o 531 (que conectan el aprovechamiento de un determinado inmueble con un determinado sujeto) existen diferencias cualitativas.

En cualquier caso y sin perjuicio de las mencionadas diferencias, el verdadero sentido de las servidumbres no debe buscarse en su aspecto pasivo de gravamen, sino en su consideración activa, como derecho real sobre cosa ajena que es y que se justifica y legitima en cuanto presta una utilidad a una persona o a un fundo.

Así pues, los preceptos transcritos evidencian que no existe una figura única de servidumbre sino que, partiendo de un concepto unitario-genérico, aparecen distintas categorías de servidumbres conformadas por señas jurídicas de identidad y régimen propios. Con la distinción de arranque del Código Civil, entre servidumbres reales o prediales y personales, se abandona la postura tradicional que estimaba que la servidumbre presuponía siempre y necesariamente un predio dominante, para pasar a permitir que el beneficio o utilidad que configura la esencia de la servidumbre pueda ser algo personal y no vinculado a un inmueble.

De esta manera, las servidumbres personales van a ser aquellas que se establezcan en consideración a una persona determinada, y consisten en atribuir a la misma cualquier utilidad parcial determinada que un predio sea susceptible de proporcionar con eficacia real.

Con lo dicho hasta ahora es fácil comprender que la generalidad de la doctrina afirme que es harto difícil dar un concepto específico de servidumbre. Planiol sostiene que, dada la multiplicidad de objetos y aplicaciones de las servidumbres, no es posible dar una definición general como no sea en términos de gran vaguedad. Define, así, las servidumbres como derechos consistentes tanto en conferir a un tercero el derecho de efectuar actos de uso sobre un fundo, como en retirar al propietario el ejercicio parcial de sus derechos.

Esta idea es seguida por Valverde y otros autores posteriores que tratan de incluir en el concepto de servidumbre tanto el aspecto pasivo de gravamen como el activo de aprovechamiento. Y no faltan quienes, como De Diego, intentan dar un concepto de servidumbre que englobe tanto las reales o prediales como las personales, afirmando que: «la servidumbre es un derecho real que se constituye gravando una cosa con la prestación de servicios determinados en provecho exclusivo de persona que no es su dueño, o de finca que corresponde a otro propietario».

¿Qué tipos de servidumbres existen?

Por razón del sujeto

Prediales, las establecidas sobre predios o fincas, concretamente, entre el predio o fundo sirviente y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no pertenece la finca gravada.

En ambas categorías, la servidumbre es un gravamen sobre un inmueble, pero mientras que en la predial se constituye en beneficio de otra finca y, por tanto, del dueño que en cada momento lo sea de la misma, en la personal se establece en beneficio de una o varias personas o de una comunidad determinada, sin que el gravamen suponga servicio de un fundo a otro, sino que está impuesto simplemente en utilidad directa de personas consideradas en cuanto tales.

Ossorio Mora puntualiza que el legislador español ha sabido abandonar el prejuicio de que la servidumbre suponga necesariamente un predio dominante, de suerte que las servidumbres reguladas en el artículo 531 del Código Civil se establecen en provecho exclusivo del titular intuitu personae, sin necesidad de que éste sea propietario o poseedor de otro inmueble. El mismo autor señala que en la servidumbre personal no hay más relación que el predio sirviente y el titular en cuyo favor se impone el gravamen, siendo ajena esta institución a toda idea de beneficio de un inmueble.

En esta línea se pronuncia también Castán cuando dice que con denominaciones diversas, como las de servidumbres irregulares o anómalas, servidumbres personales limitadas o simplemente servidumbres personales, designa la doctrina moderna a aquel tipo de servidumbres que se establecen no como las reales en beneficio de un predio, sino en consideración a una persona determinada (intuitu personae), y que consisten, por consiguiente, en la atribución a una persona, con eficacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de proporcionar.

Por razón de la naturaleza de los predios o de su situación

Se habla de servidumbre rústica o urbana. Esta distinción que procede del Derecho Romano, venía dada por la naturaleza rústica o urbana del predio dominante, radicando el verdadero factor de diferenciación según la servidumbre estuviera constituida en provecho de un edificio o de un predio sin edificación.

El Código Civil no la recoge, aunque ello no impide que en la actualidad pueda distinguirse entre servidumbres rústicas y urbanas en función del carácter instrumental de la servidumbre, es decir, según respondan a necesidades agrícolas y conexas o de edificaciones.

Por razón del contenido

Hablamos de servidumbres positivas y negativas. El Código Civil, en su artículo 533, define unas y otras al decir que se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

La trascendencia de la distinción descansa en el modo de ejercer la servidumbre el predio dominante y en la conducta del sirviente. Y así, en las positivas, a la acción de uno responde la inacción del otro, en tanto que en las negativas, se resuelven en una inacción recíproca.

En cualquier caso, parece que el factor esencial de la diferenciación se encuentra, más que en el predio dominante, en el predio sirviente, de tal manera que la servidumbre tendrá contenido positivo cuando el dueño del predio sirviente tenga la obligación de dejar hacer alguna cosa (in patiendo o de tolerar) o de hacerla por sí mismo (in faciendo), derivándose de ello un correlativo uti (utilidad o beneficio) para el dueño del predio dominante; tendrá contenido negativo cuando al dueño del fundo sirviente le esté prohibido hacer algo que sería lícito de no mediar la servidumbre (deber de no actuar).

Por razón del ejercicio

Nos encontramos aquí con las servidumbres continuas y discontinuas. A ellas se refiere el artículo 532 del Código Civil, al decir que son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre, y discontinuas las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Asimismo, el artículo 561 del Código Civil dice que para los efectos legales la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno por días o por horas.

El factor esencial de la diferenciación de las servidumbres continuas y discontinuas radica en el hecho de que la servidumbre pueda o no ejercitarse sin actos del hombre. En otras palabras, la «discontinuidad» dependerá del «factor humano» (como en la servidumbre de paso, que requiere «pasar») y la «continuidad» de si la servidumbre se ejerce por un hecho de la naturaleza (como acontece en la servidumbre de luces y vistas, en la que el predio dominante obtiene utilidad del sirviente sin necesidad de acto del hombre).

Por la notoriedad de su existencia

Desde este punto de vista se distingue entre servidumbres aparentes y no aparentes. A ellas se refiere el artículo 532 del Código Civil, al señalar que son aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y el aprovechamiento de las mismas. Por contra, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia serán no aparentes. El artículo 561 del Código Civil, antes trascrito, considera a la servidumbre de acueducto como continua y aparente.

La esencia de la servidumbre aparente hay que buscarla en el hecho de que el uso y aprovechamiento se revela externamente por signos permanentes y suficientes, es decir, la apariencia exige, además de signos exteriores, que éstos se materialicen en obras visibles, permanentes, reveladoras del uso y del aprovechamiento (como por ejemplo en la servidumbre de paso, de luces y vistas, vertiente de tejados, colocación de postes para el sostén de cables eléctricos, etc).

Por su origen

El artículo 536 del Código Civil dice que las servidumbres se establecen por la Ley o por voluntad de los propietarios, llamándose las primeras legales y voluntarias las segundas. Puntualiza el Código Civil, en su artículo 549, que las servidumbres impuestas por la Ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares, especificándose en los dos artículos siguientes, artículos 550 y 551 del Código Civil, el régimen jurídico de unas y otras. Y así, las de utilidad pública (aguas, minas, montes, pecuarias, vías de comunicación, obras públicas, marítimas, defensa nacional) se regirán por sus leyes y reglamentos especiales, y en su defecto por las disposiciones del Título VII del Libro 2º del propio Código, y las de utilidad privada, o en interés privado de los particulares, se regirán por las disposiciones del propio título ya indicado, sin perjuicio de lo que dispongan leyes, reglamentos y ordenanzas generales y locales.

El Código Civil regula como servidumbres de utilidad privada las establecidas para el uso de las aguas, la de paso, la de medianería, la de luces y vistas, la de desagüe de los edificios, la de distancia y obras intermedias.

¿Cómo se constituye la servidumbre?

Caben destacar tres elementos:

Elementos personales

No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles, en relación con el acto o contrato por el que nazcan (intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc).

Existen, sin embargo, algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres, como son por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

Elementos reales

En las servidumbres prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda existir la servidumbre.

En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.

Elementos formales: modos de adquisición

Dejando a un lado la constitución de las servidumbres por Ley, nuestro derecho hace referencia a la constitución por negocio jurídico, o sea, por título (artículos 537, 539 y 594 del Código Civil), por usucapión (artículo 537 del Código Civil), por prescripción inmemorial en su oportuno ámbito y por signo aparente o presunción legal (artículo 541 del Código Civil).

El título, esto es, la convención inter vivos o la disposición mortis causa, es un modo universal de constituir una servidumbre, no así sin embargo, el otro gran medio de constitución que es la usucapión. Los artículos 537, 539 y 540 del Código Civil dejan claramente establecido que sólo las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por la prescripción de 20 años y que esta prescripción es la única posible en materia de servidumbres, sin posibilidad, por tanto, de aplicar las reglas generales de prescripción del dominio y derechos reales.

En definitiva, las servidumbres discontinuas y las continuas no aparentes se pueden adquirir por título o, en su caso, por la vía del artículo 541 del Código Civil o por prescripción inmemorial.

Respecto de la constitución de la servidumbre por destino del padre de familia o del propietario (artículo 541), la jurisprudencia exige los siguientes requisitos: 1) la existencia de uno o dos fundos pertenecientes a un mismo propietario; 2) un estado o situación de hecho en el predio único o en ambos del que resulte por signos visibles y evidentes la existencia de un servicio determinante de una servidumbre; 3) que dichos signos hayan sido establecidos por el titular de ambos predios o de la finca única que luego se divide y, 4) que el estado o situación de hecho referidos se transforme en gravamen mediante la enajenación de uno de los fundos o la división del único, subsistiendo el signo.

¿Cuáles son sus causas de extinción de la servidumbre?

Las causas de extinción de las servidumbres aparecen recogidas en el artículo 546 del Código Civil. Sistematizando dichas causas podemos puntualizar lo siguiente:

a) Por razón del sujeto. El Código Civil prevé que se extingan las servidumbres por renuncia del dueño del predio dominante (artículo 546.5), que al constituir un acto de dominio exige facultad de disposición dominical y capacidad para enajenar. Por redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del predio sirviente (artículo 546.6), tanto por precio como sin él. Y, por no uso durante 20 años (artículo 546.2), es decir, por prescripción extintiva.
b) Por razón del objeto. Se extingue la servidumbre por destrucción o cambio sustancial del predio (artículo 546.3).
c) Por otras causas distintas. Se extinguirán por consolidación (artículo 546.1) y por derivación de su propia temporalidad o condicionalidad (artículo 546.4).

Al margen del precitado artículo 546, aparecen otras causas de extinción de las servidumbres, como la expropiación (del predio dominante o del sirviente), los supuestos del artículo 568 del Código Civil (paso para finca enclava) y del artículo 599 del Código Civil (uso y conservación de la servidumbre).